不動産投資セミナー・DVD自腹で見てますブログ

8月1日　不動産投資家養成講座・体験記つづき　本当の利回りとは？

ファイナンシャルアカデミー　不動産投資スクール
第１回目の講義は、「不動産投資の指標を学ぶ」

表面利回りと実質利回りぐらい、知ってるわ〜と思いきや、
全然わかってなかったことが、わかりました！

表面利回り(％)＝家賃収入÷購入価格×100

ですよね。
も〜そんなのわかりきってるよ〜、と思ったわけです。

でも、実際には購入時に指値をするので、
表面利回り10％なら、物件価格はいくらで交渉すればよいか？
という逆の考えも出来るわけ。

交渉で安くならないなら、買わない！
この値段で、利回りが回るから買うのであって、
希望価格で買えなければ、意味がないのです。

物件の値段を決めるのは、自分！
魚（うお）おお〜、目からうろこです！

実質利回り（％）＝家賃収入÷物件価格×100

でしたよね。
も〜、知ってる、知ってる。そんなの〜

でも、実際には、税金やら、手数料やらもろもろかかります。
正確な家賃収入＝(月額家賃−管理費）×12ヶ月−固定資産税−都市計画税
そして
正確な物件価格＝購入価格＋仲介手数料＋印紙税＋司法書士
＋登録免許税＋不動産取得税

みんなで、電卓をピコピコしながら、計算です。

うわわわ、表面利回り20％の場合、実質利回りは11％まで下がってしまった！！
こーんなにも別にかかるわけです。
税金は後から引かれるので、キャッシュは持っておかないと、
えらいことになります。

広告とかで、表面利回り8％！新築アパートとかあるけど、
実質利回りほとんどないやん・・・

「わかっているつもりで、全然わかってなかった」
ということがわかりました。

つづく